虹口北外滩板块实探
虹口北外滩板块是最近几年虹口区乃至上海市重点发展的一个地区，北外滩板块位于虹口区的最南端。北外滩地区东至大连路，南至黄浦江—苏州河，西至河南北路，北至海宁路—周家嘴路，总面积约4平方公里，其中陆域面积约3.3平方公里。一江一河是上海2035城市规划中的核心地区，北外滩板块两者都拥有，这个在上海所有的地区中，除了外滩之外，再也找不出第三个了，规划文件中也把北外滩定位成与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅。
北外滩板块范围
北外滩板块轨道交通目前有穿越整个板块的12号线，还有东边的4号线和西边的10号线，不过这两条地铁线路基本都在北外滩的板块边缘，未来南北向还有一条19号线，在提篮桥站与12号线换乘，可以直接把北外滩和陆家嘴连接起来。
北外滩地区的地铁线路与站点位置
北外滩地区的地铁线路数量上看上去不算很多，但已有的3条线路加上规划中的19号线，线路的能级都不算低，唯一的遗憾就是轨道交通站点的密度似乎有点不足，轨交站点在虹口港西侧到河南中路那一片地区有些不足，也就是规划中的虹口港活力区，这个可能与吴淞路下面的外滩地道有关，导致了12号线在天潼路和白玉兰广场之间设站有困难。
不过北外滩地区的核心区（周家嘴路—公平路—唐山路—海门路—东大名路—旅顺路—东汉阳路—商丘路）地区的站点数量与密度还是很高的，东西走向的12号线加上南北走向的19号线，一共有3个站点。
北外滩地区的片区定位
北外滩板块主要重点建设的片区就是核心区，目前已经建成了不少的写字楼，未来还要建不少高楼，包括未来浦西最高的480米的大楼。这些楼之间，未来还会用天桥连通。未来在核心区的唐山路（新建路-公平路）还会建设地道，以此来实现规划中的核心区无车区。目前这里还在建设当中，但是已经建成的白玉兰广场和来福士广场写字楼里面的人数已经比之前多了一些，12号线在这里已经有些拥挤了。未来核心区的办公楼建成之后，这里的人气会进一步的提升。
目前商场由于周边居民被大量动迁走，人气并不是很足，并且未来北外滩核心区的商业数量还会增加，并且能级都不低，在白玉兰广场东侧的一片空地，未来规划建设华贸中心，里面会入驻很多奢侈品牌，商场定位能比得上南京西路上面的恒隆广场和陆家嘴的国金。等周边的办公楼建设完成，写字楼里面入驻足够的企业，北外滩核心区这些商场人气不足的情况会有改善。
东长治路上面的天桥
北外滩核心区附近的住宅小区不多，很多小区规模也不大，有一批在周家嘴路的边上，例如海泰苑和中虹明珠苑，还有一些老式塔楼。品质好一些的有白玉兰边上的白金府邸。东大名路边上还有两个临江的小区，白金湾和新外滩花苑，新外滩花苑房子本身很一般，但胜在地理位置优越，毕竟南北朝向能看到黄浦江和陆家嘴的小区不多。白金湾的话普遍面积很大，总价非常高，但是小区规模也小。
新外滩花苑
在W酒店的西边，几年前恒大还高价拍下了一块地，离北外滩的核心区就隔了一条马路，地理位置非常好，不过一直没有施工的迹象，随着恒大自身的经营情况出现问题，也不知道这块地未来的命运。
恒大之前拿下的地块
北外滩板块目前主要的居住区都在提篮桥片区，不过那边也动迁了很多的地块，但是那边还有一些公房和老式塔楼，里面还有不少居民，虽然人气不如以前没有动迁的时候热闹，但是还是能够满足日常的生活。提篮桥片区前段时间入市的新弘北外滩，是最近几年北外滩板块唯一的新房，售价其实不便宜，尽管这里已经是北外滩边缘的地区了，可见官方也是对于北外滩很高的定位。
保定路东余杭路路口
在建中的新弘北外滩
唐山路上面已经征收的居民区
北外滩板块内部，目前有入市希望的新房都在靠近黄浦区的虹口港活力片区，这个片区距离外滩的距离更近，地理位置更加的优越，目前的这个片区的次新的小区主要就是外滩豪景苑，这个地理位置的房子以外滩开头也是当之无愧了。现在在豪景苑的南边一块空地，正在建设中，未来规划以低密度的住宅为主。这块地的地理位置比起豪景苑更佳，穿过天潼路就能走到苏州河边上。目前已经入市的北外滩海泰，位置距离外滩更远一点，类型是超高层的大面积住宅，单价在14万一平左右。 地理位置更加的低密度住宅的售价可能会突破目前的新房价格的天花板。
豪景苑与南面正在建设的地块
在建中的北外滩海泰
北外滩板块的地理位置和价值肯定是极高的，这个板块肯定也是上海各个板块里面的王者。北外滩核心区规划的这些高楼肯定是能够建成的，但是建成之后能够达到什么样的高度，目前还是不好说的，北外滩成型也至少得到2030年之后了。虽然北外滩的定位规划能级非常高，但是并不意味着里面的住宅就一定都值得买，首先北外滩核心区周边住宅本身不多，排除掉一些塔楼和公房，次新小区就更加屈指可数了，并且未来北外滩地区入市的新房数量也很少，并且价格也都是天价。
北外滩规划看上去很宏大，但是这个板块对于大多数购房者来说其实并不是合适的，板块内新房供应极少，并且门槛会很高，对于未来在北外滩核心区工作的人来说，19号线和12号线沿线的板块可能选择会更多一些。北外滩核心区的建成，对于瑞虹新城能算是一个利好，毕竟瑞虹新城是离北外滩核心区最近的一个大型居住区了。
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