全面解析广州大道南板块价值
这个板块其实是大有可为的，规划也是非常高大上，但都被旧改给耽误了。
下面是规划图。
但凡走在环城高速上，都能看到即将完工的001大厦，但再看看周边，不知道怎么形容。
跟沥滘同时旧改的琶洲潭村早就今非昔比了，而沥滘预计还得要再加一个十年。
个人感觉沥滘和荔湾的大坦沙有些类似，虽然沥滘不是一个孤岛，但是和孤岛没有太大的差别。
都是交给民企来打造，都不是当务之急，虽然都很核心，但行动起来却力不从心，食之无味，弃之可惜，领导和百姓都不爱的一个板块。
本来所处核心范围，又有江景加持，应该是做豪宅板块的，却只能做一些类刚需的产品，价格甚至被番禺万博反超。
散盘为主，断裂明显，和琶洲等核心板块无法联动，这就是我为什么说它不是孤岛，却又像是孤岛的原因。
今天要讲的不是沥滘，而是广州大道南这个板块，开始因为一些土拍逐渐进入大众的视野，在开发商和各路大V的热推下，似乎又有了活跃度。
这里不全是叫沥滘，也不是南洲，我们统称为广州大道南。
由于盘越来越多了，关注度越来越高了，也有二手进行对比了，我们才找到买它的逻辑是什么。
之前的文章讲过一个海珠的逻辑，一线江景是必卖十万的，但凡不是一线江景，退居二线的都要打个七八折。
我们同时从一二手两个方向进行一个对比。
这个板块里不管是新盘还是二手都不多，新盘就是珠光旧改的海珠新城，以及拍地而来的西派粤府，还有一个才盘活的海珠湖景峰，二手主要是罗马家园、珠江御景湾、时代廊桥，另外星晖园是没有产权的，海洲花园是军产房，都不能交易。
首先第一眼，你会发现这些盘是分散的，可以说是散盘了，而且被高速给隔断，集中度不高，周边又全是城中村和小工厂为主，导致配套无法成型，没有价格体系，特别是两个小盘。
时代廊桥共8栋楼，123栋是大面积，主要是113的三房，140的四房，和210的四房为主，另外六栋主要是从77的两房到88的三房，和115的大三房为主，时代的产品做得一直不错，小区封闭式管理，整洁干净，个人感觉还可以。
单价大概是4.5万左右，还算是比较合理，共600户，放盘也很少。
罗马家园（盛景家园）和逸景翠园非常类似，曾经也是投资客非常喜欢的盘，因为有沥滘旧改加持，但旧改没有改成，罗马就已经是上个周期的事了。
整体是偏刚改和豪宅型的，分的组团也比较多，除了北边一排望环城的有两房之外，其余主要以大三房和四房为主。
总共有四千多户，不包括龙禧组团的三百户，这个小区是面积越大单价越高，内部有置换链条，三房大概是4.5-5.2万之间，龙禧的豪宅组团叫价较高，去到6.8万以上。
珠江御景湾也是和罗马家园一个兄弟开发，比罗马更新一些，更改善一些，户型上也做了些进步。
小区内部绿化精致，南边就是江边，环境很好，望江一排的大面积是有一定优势的，隔壁越秀天悦江湾的复式都要卖10万加了，珠江御景湾的价格才五万左右，大面积要贵15%左右。
所以这个板块的价差太大，二手虽然便宜，但受众并不多，一手的海珠新城就卖得很艰难，也不愿花点钱引入学校进来，当初吹风八万，现在不到六万还有大把可以选。
比以上这些位置稍好的是西派粤府了，交通出行方便很多，国企开发，户型结构很合理，高层又能望江，当然，现在市场这么卷，不做好点，肯定更不好卖了。
它是迎合了现在市场的需求，比如120-140多的四房为主，几乎100%的得房率，缺点就是高层可能会有洛溪桥的噪音，而且小区并不大。
但它有个最大的优点就是便宜，开发商的这个价格还是有诚意的，毕竟地价都快五万了，才卖七万不到。
至于配套方面，是整个广州大道南板块的痛点，毕竟周边城中村太多，小作坊创意园扎堆。
大的商业是没有，学校都挺一般，而且步行过去都挺远，由于附近是高速出入口，大货车也会比较多，另外，广州大道南也是一个经常堵车的地方。
不过也有增量，就是下一轮申报的地铁19和26号线会从北向南穿过这个板块，具体在哪里设前站，什么时候开建，得等到明年申报结果出来才知道，总之，多少有些盼头吧。
还有，三滘立交地块下半年会出让，又是一个兰亭盛荟，而且是升级版，我预计不可能再成为第二个兰亭盛荟的，没必要太关注，因为出身就差了很多，对手太优秀。
最后，这个板块本来就是海珠核心区，虽然是有一堆的缺点，但是价格不贵，而且也没有概念的溢价，又不是很热门的板块，价格相对还是真实合理的，比较适合改善型的买家，但不需要为江景付出太多溢价。
以上
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